למה מסוכן להמתין עם בקשת המשכנתא?

מדד תשומות הבנייה מזנק

רכשת דירה חדשה מקבלן ועוד לא שילמת את מלוא הסכום? החוב שלך גדל במהירות, בהתאם למדד תשומות הבנייה המשתולל.

מה זה אומר?

ברכישת דירה חדשה מקבלן ("על הנייר"), המחיר הסופי של הדירה, צמוד למדד תשומות הבנייה.

נכון, כבר שילמת על חלק מהדירה, אבל אם הדירה עוד לא נמסרה לך, יתכן שלא שילמת את מלוא הסכום ויש לך יתרת חוב לתשלום עד מסירת הדירה. אולי מסיבה זו, התמהמהת עם לקיחת המשכנתא. חשוב לדעת שהחלק שעוד שלא שילמת על הדירה, הוא חוב שמוצמד למדד תשומות הבנייה.

כלומר, כאשר גובה המדד עולה, גם החוב שלך גדל בהתאם. בתקופה האחרונה, על רקע גלי הקורונה והמלחמה באירופה, שובשה פעילות הייצור וההובלה של חומרי בנייה ומדד תשומות הבנייה עלה בדרמטיות. בשנה האחרונה המדד עלה יותר מ-6.5% והוא ממשיך לעלות מחודש לחודש.

לשם השוואה, בשנים קודמות המדד נהג לעלות רק 2% – 3%.

מה המשמעות לגבי החוב שלך? נדגים:

אם יתרת התשלום שלך עומדת על מיליון ₪, המתנה של שנה שבה מדד התשומות עלה 6.5% כמו בשנה האחרונה, תגדיל את החוב שלך ב – 65,000 ₪!

המתנה של שנתיים עד לתשלום החוב, תגדיל את חובך ב-130,000 ₪ מעבר למחיר הדירה!

הריבית במגמת עלייה

בשנה האחרונה ולאור ההתרחשויות במשק ובכלכלה העולמית והמקומית, הבנקים מעלים את דרישות הריבית בקצב מהיר. קיבלת הצעה להלוואה או למשכנתא לפני מספר חודשים? סביר להניח שפנייה חוזרת לבנק תגלה לך שההצעה כבר לא תקפה והריבית שתוצע לך כיום, גבוהה יותר.

למה זה קורה?

הבנקים פועלים כיום במציאות של התייקרות בעלויות גיוס ההון שלהם. כאשר הכסף של הבנק יקר יותר, הוא מוכר לך אותו במחיר יקר יותר, כלומר, הריבית גבוהה יותר. בנוסף, בנק ישראל דורש מהבנקים להקצות הון. פירוש הדבר, שבנק ישראל דורש מהבנקים המסחריים "לרתק" סכום של כסף כנגד כל הלוואה שניתנת ללקוחות. כתוצאה מכך, ההון הפנוי שלהם מצטמצם ולכן הופך יקר יותר. כשהכסף מתייקר, הריבית עולה.

שוק הנדל"ן רותח, הבנקים קרובים לשובע

שוק הנדל"ן בישראל לוהט מתמיד ונתוני העסקאות התקופתיים, שוברים שיאים שוב ושוב. לכן גם היקף המשכנתאות שרוכשי הדירות לוקחים מהבנקים, הולך וגדל. משכך, הבנקים נהנים מביקוש גדול למשכנתאות ועובדים תחת עומס גדול של בקשות. יותר ויותר סניפים מתקרבים לנקודת שובע, שבה התמריץ שלהם למכור עוד משכנתאות, נמוך.

מהי המשמעות?

אם קיבלת הצעה לתמהיל משכנתא מסוים עם ריביות מסוימות, יתכן שבשבוע הבא או בעוד שבועיים כבר לא ניתן יהיה לממש את ההצעה. הבנק יתקרב לשובע כתוצאה ממכירת משכנתאות אחרות וירשה לעצמו לדרוש ממך ריבית גבוהה יותר.

מסקנה: לא כדאי לדחות את בקשת המשכנתא!

חשוב לציין שגם אם כבר חתמת על משכנתא, התנאים המקוריים יובטחו לך רק לאחר שמשכת את הכסף בפועל של כל המשכנתא (על מנת לשלם למוכרי הדירה). כל עוד לא משכת את כל הכסף של המשכנתא, הריבית יכולה להשתנות והעסקה תתייקר. רבים שהמתינו מספר חודשים לפני שמשכו את הכסף, גילו שעליית הריבית שהתרחשה בזמן שהמתינו, עלתה להם 100 אלף ₪ ואף יותר!

לכן, אם רכשת דירה ויש משכנתא על הפרק, כדאי להשלים את העסקה, לקחת משכנתא, למשוך את הכסף ולשלם למוכרים מבלי להמתין רגע אחד מיותר. כל יום שחולף מסכן את כספך.

מתי כן כדאי להמתין ולא למהר לקחת משכנתא?

שוק הנדל"ן רותח ובטווח הנראה לעין, הזמן לא פועל לטובתך. אולם, אם קנית דירה יד שניה וההסכם מאפשר לך לשלם את יתרת התשלום בעתיד הרחוק, למשל בעוד שנתיים או יותר, ההחלטה להמתין יכולה להיות הגיונית. איש לא יודע באופן מוחלט מה צופן העתיד הרחוק וקיים סיכוי שבעוד מספר שנים השוק "ירגע", הביקושים יתרסנו, הכלכלה העולמית תשוב לשגרה וניתן יהיה לקבל משכנתא בתנאים נוחים יותר.

למה לרוב רק בדירה יד שניה יש היגיון להמתין עם המשכנתא והתשלום למוכרים?

כיוון שיתרת התשלום של דירה בבנייה, לרוב, מוצמדת כאמור למדד תשומות הבנייה אשר מצוי כיום בעלייה דרמטית. על כן במקרה של דירה "על הנייר", כל עיכוב בתשלום מגדיל את החוב שלכם.

כדי להתאים לך את המשכנתא המשתלמת והמתאימה ביותר, בזמן הנכון ביותר, חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתא מנוסה שיבחן את המקרה שלך לגופו.